小產權是有房產證的，但大家都不認為小產權就是不動產權證。小產權房在中國特殊國情的發展過程中，形成了不同功能，主要有兩種類型：

一種是俗稱的“鄉產權”，這種是原村民自建房屋，自建自住，在今天的農村戶口中很常見，它的房產證是集體土地使用證，經國家登記后頒發，屬于私有財產。

另一種是在前一種模式下，由于中國經濟的快速發展，產生了具有交易性質的小產權房。人們最關心的就是這樣的小產權房是否有房產證，它的房產證是什么樣的房本，是否有一定的法律保護？以下我們從實際情況而非從法律角度來分析它的優缺點，因為這類地產是特殊的存在，同時又是法律的邊緣，它的合法性在當前的國情下無法確定，但它確實為廣大農民群眾創造了巨大的價值。

小產權房的第二種形式主要存在于高速發展的城市，尤其是像深圳這樣的特區，是這種小產權房的爆發地，也是中國國情下需要面對的一個面向大眾的問題。小產權現在占深圳住房總量的近一半，也許之前數量更勝，隨著深圳城市舊改的推進，小產權比例以后會逐漸下降。因此，以深圳小產權房為例，它在廣大購房者和出售者之間的磨合下，小產權房的房產證又是怎樣的呢？