華潤城，一個續寫了8年的傳奇，從2014年出道入市就處于樓市輿論頂流的現象級紅盤，終于收官了！

剛過了海德園開盤售罄、華潤城潤璽2期1-3棟清盤沒幾天，華潤城又傳來了最后一席即將取證的消息，最快就在本周。

壹地產了解到，此次華潤城推售的是潤璽2期第4棟的340套住宅，加上潤府3期的4套樣板房。

潤璽2期4棟，面積均為建面約120㎡3房戶型；潤府3期的樣板房尾盤，包括1套89㎡，2套150㎡，1套190㎡戶型。

均價預計13.2萬元/㎡，帶精裝交付。

這也是整個華潤大沖舊改——華潤城最后一批一手高層住宅產品。

前面幾期產品已經售罄，此后潤璽2期還剩第5棟：4層高的疊墅，大戶型住宅產品，目前還沒有賣的消息。

01.

戶型怎么選？

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華潤城整體5期產品分布圖，來源：咚咚找房

潤璽2期西臨沙河西路，南面是潤璽1期和萬象天地，西面是南外科華學校和英倫名苑2期。

在華潤城整體的5期產品中，當屬潤璽2期定位最高，建筑品質對標深圳灣頂豪悅府2期。

項目建設用地約2.4萬㎡，總建面約28.6萬㎡，容積率8.53，綠化率35%，住宅1374戶，停車位共1734個（普通車位1180個，充電樁554個），物業費9.8元/㎡*月。

潤璽2期平面效果圖

從平面圖可以看到有5棟建筑，1-4棟為60-62層的住宅；西南角的5號樓為4層高的疊墅，有8套面積段約250-260㎡住宅產品（僅參考，實際以開發商公布為準）。

1棟和2棟挨著的是潤璽2期的專屬泳池。

此次即將拿證的第4棟位于潤璽2期北端，4梯6戶，共61層，共340套（16/32/48層為避難層，17-18層無01戶型）。

和前1-3棟不同的是，前3棟是5梯6戶，有獨門電梯入戶的戶型，而4棟全部合用電梯。

據華潤置地深圳大區的公眾號顯示，潤璽2期4棟主體結構已經封頂，正在完成幕墻，預計2025年1月交樓。

4棟是清一水的120㎡3房戶型，不過因為端頭和中間位置差異，戶型設計上略有區別。

其中不臨街的02/03/04戶型，噪音影響小一點，20層以上視野不受遮擋（西側英倫名苑只有十幾層），而面對面是鏡像戶型，購房者需要在景觀和噪音之間做出抉擇。

1、01/02戶型，120㎡3+1房2衛，主臥帶獨立陽臺

4棟02戶型圖，01鏡像戶型

01和02戶型特點是東南向大采光面和大尺度主臥空間。

客餐廚一體，客廳與3個臥室都是朝東南向，看大沙河生態長廊、高爾夫景觀，遠眺深圳灣海景。

潤璽2期距深圳灣海景3公里，來源：百度地圖

主臥套房式設計，帶獨立陽臺（長3.6X寬1.9米），可以改做小書房，也就是所謂的“3+1”戶型。

01戶型景觀面更好，不過考慮到噪音的影響，可以選擇02戶型。

2、04/05戶型，120平3+1房2衛，主臥帶獨立陽臺

04和05戶型互為鏡像戶型，一進門就是客餐廚一體化，格局方正，主臥帶獨立陽臺（長2.85X寬2.1米），是個靈活的小房間。

主臥帶獨立陽臺戶型模型

缺點是過道會造成一部分的面積浪費。

04戶型為西南向，看大沖城市景觀；05號3個臥室和客廳陽臺都是朝東北，看大沙河生態長廊的另一個角度。

4棟05戶型圖，04鏡像戶型

3、03/06戶型，120㎡3房2衛，主臥帶衣帽間

4棟06戶型圖，03鏡像戶型

03和06戶型互為鏡像戶型，開間3.75米，觀感上比04/05戶型顯得寬敞一些，過道面積浪費也比較小。

但是主臥沒有獨立陽臺，設計有獨立衣帽間。

03為西南向，看大沖城市景觀；06戶型3個臥室和客廳陽臺都是朝東北，看大沙河生態長廊。

潤府3期樣板間尾盤：1套89㎡，2套150㎡，1套190㎡

潤府3期位于銅鼓路和金銅路交匯處，這次潤府3期賣的是樣板間的尾盤，全部位于1A座3樓，價格也參考13.2萬/㎡。

優勢是現樓，位置安靜，缺點是樓層較低，后期可能會受到潤璽系列放盤沖擊。

僅4套，除非搖號排在很靠前，不然也沒有機會買到。

潤府3期2018年備案信息，來源：深圳房地產信息平臺

①305號房，建面約89㎡2房1衛，西南向，套內面積69.99㎡，不是主流戶型，流通性相對較弱。

潤府3期89㎡2房1衛戶型圖

②301房和302房，建面約150㎡3房2衛，套內118.5㎡，分別是西南向和東南向，特點是有入戶玄關設計，主臥帶衣帽間。

潤府3期150㎡3房2衛戶型圖

③303房，建面約190㎡4房3衛大戶型，東南向，套內147.4㎡，是“雙龍抱珠”明星戶型，在潤璽系列沒有進入二手市場之前，可以說華潤城目前二手房的標桿。

據資深經紀人預測，這個戶型巔峰熱度可能會持續到2026年。

潤府3期190㎡4房3衛戶型圖

02.

歷經8年

超級流量IP的出道史

華潤城，這個由大沖村舊改而來，總建面280萬㎡，集住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業、學校于一體的大型城市綜合體，變成了自帶流量的超級IP。

壹地產帶大家回顧一下華潤城住宅的往期開盤情況。

潤府1期：出道即高起點

2014年10月，華潤城潤府1期第一次開盤，均價4.75萬/㎡——開盤售罄。

2014年11月，潤府1期加推，均價5.0萬/㎡——開盤售罄。

2015年6月，潤府1期最后一次預售，均價6.4萬/㎡——開盤售罄。

潤府2期：等待轉折點

2015年10月，潤府2期首次預售，均價8萬/㎡，三個多月售罄。

2016年9月，潤府2期加推，均價9.5萬/㎡，市場反應較平淡主要因為備案價偏高，而且當時萬象天地沒有開業。

2017年9月，萬象天地開業，也是轉折點。

潤府3期：翻紅再成頂流

2018年6月，著名的潤府3期首次開盤，均價被控在8.5萬/㎡——開盤售罄。6776人搶741套，引發華潤城大熱。

2018年9月，潤府3期再次加推，同樣8.5萬/㎡的價格，4006人搶555套——開盤售罄。

潤璽1期：高光C位時刻

2020年11月，潤璽系列1期開售（華潤城整體第4期），均價13.1萬/㎡，9687人搶1171套——開盤售罄。

這是華潤城的高光時刻，吸引“萬人搖號”、“買到凈賺500萬”。

值得一提的是，早期潤府3期第一批產品于19年底交樓，且并不受限售期影響，因此有潤府3期業主在20年高位售出，去打新潤璽1期，這就是用時兩年從8.5萬到18萬，再以13萬買入置換的故事。

潤璽2期：走下“神壇”收官

2021年12月，潤璽2期1-3棟預售，均價13.2萬/㎡，1024套吸引1486批客戶認籌?，首開去化超80%，剩余200多套，用時半年清盤。

雖然和20年成績不可同日而語，但推貨量大，在當時監管趨嚴、調控影響之下，成績不算差。

可以說出道至今8年，華潤城已然在深圳樓市的歷史中，留下了濃墨重彩的一筆。

如今，華潤城最后一批高層住宅——潤璽2期4棟即將開售。

即便是開盤即售罄這樣的盛況很難再現，但目前堅挺的二手價格，肉眼可見的倒掛，還是打新人眼中的香餑餑。

03.

網紅盤背后

從價值支撐到價格韌性

壹地產認為，作為深圳核心地段的標桿項目之一，華潤城有5個價值點：

1、地段一流。位于南山科技園的核心地段，坐擁三大總部基地，聚集著密集的高新企業、上市公司及高凈值人群，是這個片區價值強有力的支撐。

2、交通便利。最近的地鐵是1號線高新園站，附近還有在建的13號線。臨近深南大道、北環大道、沙河西路三條城市主干道。

3、商業醇熟。華潤城自帶建面約23㎡商業——萬象天地，作為深圳的“網紅”商業中心，吃喝玩樂應有盡有。

它不是一般的“網紅”，只能綻放出短暫的芳華，更重要的是在肉眼可見地迭代，足見其可持續運營的能力。

萬象天地

4、學校有潛力。周邊有3所幼兒園，和兩所南外系名校：南山外國語學校（集團）科華學校和南外大沖學校。

南外科華學校是9年制，由華潤代建，起點夠高。2018年開始招生，2021年首次中考，據網友爆料成績還不錯。

也許成為真正的深圳一流牛校還需要時間沉淀，不過有南外集團背書，生源整體不錯，科華學校未來可期。

圖源：家在深圳

5、生態資源加分。緊靠13.7公里大沙河生態長廊，有專門的人行通道通往。

綜上，華潤城幾乎具備深圳TOP級別的配套和資源，有足夠的價值支撐。

同時，項目被吐槽最多的是噪音、密度大、交樓時間這3點。

噪音影響：潤璽1期和2期位于沙河西路邊上，東側臨街戶型或受到干擾，依靠LOW-E中空玻璃隔音，作為景觀房或許也可以接受。

容積率高：4棟有61層，近200米高度，建筑密度大是華潤城前幾期也存在，乃至多數城市中心舊改項目都有的缺點。

交樓時間：潤璽2期預計在2025年交樓，還有兩年半時間（不過這次賣的潤府3期尾盤是現樓）。

在購房更加理性的現下，買房人可能會挑剔其居住屬性的瑕疵，但這些跟核心優勢比起來，似乎是在可以接受的范圍內。

至于買入是否會站崗，可參考近年華潤城的成交，從交易數據來看它的價格韌性較高。

過去的一年多，在調控政策影響下，深圳二手房成交量一度跌至冰點，價格整體回落了10%-20%左右，近期市場才向好。

不過，華潤城的二手房成交量表現還是不錯的，只要有筍盤，很快就會出現買家。

據深圳中原研究中心數據，即便在2021年，華潤城依然位列年度南山二手住宅成交套數TOP3。

可以看到二手整體低迷的2021年，華潤城仍有成交單價超過20萬/㎡。

數據來源：深圳中原研究中心

相較于前三期產品，潤璽系列綜合素質更高，外立面、裝修采用了當前住宅最優質的設計。

在將來二手市場上，潤璽2期還在樓齡和景觀上有一定的競爭力，能夠抓住相當一部分購房群體需求。

04.

寫在最后

華潤城-大沖舊改新舊對比

圖源：創新南山、深圳市城市更新網

作為舊改出身，備受矚目的南山紅盤，多年來人們在華潤城上看到了太多的造富奇跡。

在某種程度上，華潤城的舊村換新城，也可以看作是深圳現代化征程的一個縮影。

放眼深圳，恐怕很難再有機會，由一家開發商獨立運營如此大體量的城市更新項目。

此批華潤城高層住宅出貨完畢，再見已是二手房，華潤城新盤變身南山優質的次新剛需改善置業區。

對于符合資格，有意愿把華潤城收官之作收入囊中的買房人，本次打新成功幾率較大，你，做好準備沖了嗎？

主頁： 天高云淡    閱讀原文

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