火了8年,華潤城收官!最后344套住宅馬上賣,戶型這樣挑~
發布時間: 2022-06-30 瀏覽(1603)
華潤城,一個續寫了8年的傳奇,從2014年出道入市就處于樓市輿論頂流的現象級紅盤,終于收官了!
剛過了海德園開盤售罄、華潤城潤璽2期1-3棟清盤沒幾天,華潤城又傳來了最后一席即將取證的消息,最快就在本周。
壹地產了解到,此次華潤城推售的是潤璽2期第4棟的340套住宅,加上潤府3期的4套樣板房。
潤璽2期4棟,面積均為建面約120㎡3房戶型;潤府3期的樣板房尾盤,包括1套89㎡,2套150㎡,1套190㎡戶型。
均價預計13.2萬元/㎡,帶精裝交付。
這也是整個華潤大沖舊改——華潤城最后一批一手高層住宅產品。
前面幾期產品已經售罄,此后潤璽2期還剩第5棟:4層高的疊墅,大戶型住宅產品,目前還沒有賣的消息。
01.
戶型怎么選?
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華潤城整體5期產品分布圖,來源:咚咚找房
潤璽2期西臨沙河西路,南面是潤璽1期和萬象天地,西面是南外科華學校和英倫名苑2期。
在華潤城整體的5期產品中,當屬潤璽2期定位最高,建筑品質對標深圳灣頂豪悅府2期。
項目建設用地約2.4萬㎡,總建面約28.6萬㎡,容積率8.53,綠化率35%,住宅1374戶,停車位共1734個(普通車位1180個,充電樁554個),物業費9.8元/㎡*月。
潤璽2期平面效果圖
從平面圖可以看到有5棟建筑,1-4棟為60-62層的住宅;西南角的5號樓為4層高的疊墅,有8套面積段約250-260㎡住宅產品(僅參考,實際以開發商公布為準)。
1棟和2棟挨著的是潤璽2期的專屬泳池。
此次即將拿證的第4棟位于潤璽2期北端,4梯6戶,共61層,共340套(16/32/48層為避難層,17-18層無01戶型)。
和前1-3棟不同的是,前3棟是5梯6戶,有獨門電梯入戶的戶型,而4棟全部合用電梯。
據華潤置地深圳大區的公眾號顯示,潤璽2期4棟主體結構已經封頂,正在完成幕墻,預計2025年1月交樓。
4棟是清一水的120㎡3房戶型,不過因為端頭和中間位置差異,戶型設計上略有區別。
其中不臨街的02/03/04戶型,噪音影響小一點,20層以上視野不受遮擋(西側英倫名苑只有十幾層),而面對面是鏡像戶型,購房者需要在景觀和噪音之間做出抉擇。
1、01/02戶型,120㎡3+1房2衛,主臥帶獨立陽臺
4棟02戶型圖,01鏡像戶型
01和02戶型特點是東南向大采光面和大尺度主臥空間。
客餐廚一體,客廳與3個臥室都是朝東南向,看大沙河生態長廊、高爾夫景觀,遠眺深圳灣海景。
潤璽2期距深圳灣海景3公里,來源:百度地圖
主臥套房式設計,帶獨立陽臺(長3.6X寬1.9米),可以改做小書房,也就是所謂的“3+1”戶型。
01戶型景觀面更好,不過考慮到噪音的影響,可以選擇02戶型。
2、04/05戶型,120平3+1房2衛,主臥帶獨立陽臺
04和05戶型互為鏡像戶型,一進門就是客餐廚一體化,格局方正,主臥帶獨立陽臺(長2.85X寬2.1米),是個靈活的小房間。
主臥帶獨立陽臺戶型模型
缺點是過道會造成一部分的面積浪費。
04戶型為西南向,看大沖城市景觀;05號3個臥室和客廳陽臺都是朝東北,看大沙河生態長廊的另一個角度。
4棟05戶型圖,04鏡像戶型
3、03/06戶型,120㎡3房2衛,主臥帶衣帽間
4棟06戶型圖,03鏡像戶型
03和06戶型互為鏡像戶型,開間3.75米,觀感上比04/05戶型顯得寬敞一些,過道面積浪費也比較小。
但是主臥沒有獨立陽臺,設計有獨立衣帽間。
03為西南向,看大沖城市景觀;06戶型3個臥室和客廳陽臺都是朝東北,看大沙河生態長廊。
潤府3期樣板間尾盤:1套89㎡,2套150㎡,1套190㎡
潤府3期位于銅鼓路和金銅路交匯處,這次潤府3期賣的是樣板間的尾盤,全部位于1A座3樓,價格也參考13.2萬/㎡。
優勢是現樓,位置安靜,缺點是樓層較低,后期可能會受到潤璽系列放盤沖擊。
僅4套,除非搖號排在很靠前,不然也沒有機會買到。
潤府3期2018年備案信息,來源:深圳房地產信息平臺
①305號房,建面約89㎡2房1衛,西南向,套內面積69.99㎡,不是主流戶型,流通性相對較弱。
潤府3期89㎡2房1衛戶型圖
②301房和302房,建面約150㎡3房2衛,套內118.5㎡,分別是西南向和東南向,特點是有入戶玄關設計,主臥帶衣帽間。
潤府3期150㎡3房2衛戶型圖
③303房,建面約190㎡4房3衛大戶型,東南向,套內147.4㎡,是“雙龍抱珠”明星戶型,在潤璽系列沒有進入二手市場之前,可以說華潤城目前二手房的標桿。
據資深經紀人預測,這個戶型巔峰熱度可能會持續到2026年。
潤府3期190㎡4房3衛戶型圖
02.
歷經8年
超級流量IP的出道史
華潤城,這個由大沖村舊改而來,總建面280萬㎡,集住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業、學校于一體的大型城市綜合體,變成了自帶流量的超級IP。
壹地產帶大家回顧一下華潤城住宅的往期開盤情況。
潤府1期:出道即高起點
2014年10月,華潤城潤府1期第一次開盤,均價4.75萬/㎡——開盤售罄。
2014年11月,潤府1期加推,均價5.0萬/㎡——開盤售罄。
2015年6月,潤府1期最后一次預售,均價6.4萬/㎡——開盤售罄。
潤府2期:等待轉折點
2015年10月,潤府2期首次預售,均價8萬/㎡,三個多月售罄。
2016年9月,潤府2期加推,均價9.5萬/㎡,市場反應較平淡主要因為備案價偏高,而且當時萬象天地沒有開業。
2017年9月,萬象天地開業,也是轉折點。
潤府3期:翻紅再成頂流
2018年6月,著名的潤府3期首次開盤,均價被控在8.5萬/㎡——開盤售罄。6776人搶741套,引發華潤城大熱。
2018年9月,潤府3期再次加推,同樣8.5萬/㎡的價格,4006人搶555套——開盤售罄。
潤璽1期:高光C位時刻
2020年11月,潤璽系列1期開售(華潤城整體第4期),均價13.1萬/㎡,9687人搶1171套——開盤售罄。
這是華潤城的高光時刻,吸引“萬人搖號”、“買到凈賺500萬”。
值得一提的是,早期潤府3期第一批產品于19年底交樓,且并不受限售期影響,因此有潤府3期業主在20年高位售出,去打新潤璽1期,這就是用時兩年從8.5萬到18萬,再以13萬買入置換的故事。
潤璽2期:走下“神壇”收官
2021年12月,潤璽2期1-3棟預售,均價13.2萬/㎡,1024套吸引1486批客戶認籌?,首開去化超80%,剩余200多套,用時半年清盤。
雖然和20年成績不可同日而語,但推貨量大,在當時監管趨嚴、調控影響之下,成績不算差。
可以說出道至今8年,華潤城已然在深圳樓市的歷史中,留下了濃墨重彩的一筆。
如今,華潤城最后一批高層住宅——潤璽2期4棟即將開售。
即便是開盤即售罄這樣的盛況很難再現,但目前堅挺的二手價格,肉眼可見的倒掛,還是打新人眼中的香餑餑。
03.
網紅盤背后
從價值支撐到價格韌性
壹地產認為,作為深圳核心地段的標桿項目之一,華潤城有5個價值點:
1、地段一流。位于南山科技園的核心地段,坐擁三大總部基地,聚集著密集的高新企業、上市公司及高凈值人群,是這個片區價值強有力的支撐。
2、交通便利。最近的地鐵是1號線高新園站,附近還有在建的13號線。臨近深南大道、北環大道、沙河西路三條城市主干道。
3、商業醇熟。華潤城自帶建面約23㎡商業——萬象天地,作為深圳的“網紅”商業中心,吃喝玩樂應有盡有。
它不是一般的“網紅”,只能綻放出短暫的芳華,更重要的是在肉眼可見地迭代,足見其可持續運營的能力。
萬象天地
4、學校有潛力。周邊有3所幼兒園,和兩所南外系名校:南山外國語學校(集團)科華學校和南外大沖學校。
南外科華學校是9年制,由華潤代建,起點夠高。2018年開始招生,2021年首次中考,據網友爆料成績還不錯。
也許成為真正的深圳一流牛校還需要時間沉淀,不過有南外集團背書,生源整體不錯,科華學校未來可期。
圖源:家在深圳
5、生態資源加分。緊靠13.7公里大沙河生態長廊,有專門的人行通道通往。
綜上,華潤城幾乎具備深圳TOP級別的配套和資源,有足夠的價值支撐。
同時,項目被吐槽最多的是噪音、密度大、交樓時間這3點。
噪音影響:潤璽1期和2期位于沙河西路邊上,東側臨街戶型或受到干擾,依靠LOW-E中空玻璃隔音,作為景觀房或許也可以接受。
容積率高:4棟有61層,近200米高度,建筑密度大是華潤城前幾期也存在,乃至多數城市中心舊改項目都有的缺點。
交樓時間:潤璽2期預計在2025年交樓,還有兩年半時間(不過這次賣的潤府3期尾盤是現樓)。
在購房更加理性的現下,買房人可能會挑剔其居住屬性的瑕疵,但這些跟核心優勢比起來,似乎是在可以接受的范圍內。
至于買入是否會站崗,可參考近年華潤城的成交,從交易數據來看它的價格韌性較高。
過去的一年多,在調控政策影響下,深圳二手房成交量一度跌至冰點,價格整體回落了10%-20%左右,近期市場才向好。
不過,華潤城的二手房成交量表現還是不錯的,只要有筍盤,很快就會出現買家。
據深圳中原研究中心數據,即便在2021年,華潤城依然位列年度南山二手住宅成交套數TOP3。
可以看到二手整體低迷的2021年,華潤城仍有成交單價超過20萬/㎡。
數據來源:深圳中原研究中心
相較于前三期產品,潤璽系列綜合素質更高,外立面、裝修采用了當前住宅最優質的設計。
在將來二手市場上,潤璽2期還在樓齡和景觀上有一定的競爭力,能夠抓住相當一部分購房群體需求。
04.
寫在最后
華潤城-大沖舊改新舊對比
圖源:創新南山、深圳市城市更新網
作為舊改出身,備受矚目的南山紅盤,多年來人們在華潤城上看到了太多的造富奇跡。
在某種程度上,華潤城的舊村換新城,也可以看作是深圳現代化征程的一個縮影。
放眼深圳,恐怕很難再有機會,由一家開發商獨立運營如此大體量的城市更新項目。
此批華潤城高層住宅出貨完畢,再見已是二手房,華潤城新盤變身南山優質的次新剛需改善置業區。
對于符合資格,有意愿把華潤城收官之作收入囊中的買房人,本次打新成功幾率較大,你,做好準備沖了嗎?
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